万科分拆物业管理板块独立上市的故事已经讲了快一年，近期更是动作频繁、扩张提速，似乎”好事”已近。
但对于万科物业的独立发展，管理层似乎并非信心满满。由于担心伤害“万科”招牌，万科物业在对外拓展时采用的也是“睿服务”这一听上去有些陌生的名字。
从表面上看，由于管理社区基数大，万科拆分物业管理上市及后续发展社区O2O，都具有一定的优势。但同时，我们认为，分拆也将暴露万科物业乃至所有房企物业，在市场化独立运营后将产生的诸多矛盾。
万科及其他房企如中海、保利、碧桂园等，提出分拆物业管理板块上市，主要目的是迎合资本市场对“整合”类概念的追捧，希望能借此轮牛市得到较高的估值。拆分成功后，将能通过新融资平台进行独立发展，减轻资金压力。
此前拆分的成功案例主要为花样年拆分的彩生活，其上市发行价为5.18元，如今股价已翻倍，市值超过100亿元，甚至高于母公司花样年。
光靠传统物管故事难圈钱万科物业管理的以万科旗下社区为主，2014年底，公司物业服务已覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10340万平方米。
然而，资本市场看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式为酬金制，通过轻资产的运营模式带来的高毛利；另一方面则是其大力渲染的社区增值服务，即如今十分火爆的社区O2O概念的发展空间；而非仅仅是传统物业管理业务。
因此，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。
如果单看传统业务，无论从万科，还是其他房企的物业管理收入情况来看，盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润；碧桂园甚至亏损了0.89亿元。
所以万科将物业进行分拆 ，很多招数在大数据和互联网的时代，表象是流放，但笔者感觉这才是掘金明智的举措！
载自：和讯房产 来源 ：南方网